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26 mai 2021 3 26 /05 /mai /2021 22:42

On attendait avec intérêt, mais aussi quelque inquiétude, la 1ère délibération du dernier conseil qui actait la résiliation à l'amiable du bail à construction de la Maison des Vins,  dans la droite ligne d’un long feuilleton qui témoigne d’une gestion déficiente de la ville et de la SOGEBA.

Petit rappel historique :

En janvier 2007 la commune a confié à la SOGEBA la construction et la gestion de cet immeuble pour une durée de 50 ans, moyennant un loyer. Mais les choses se gâtent, dès 2009. En 2016, la SOGEBA a changé ses statuts – passage en semi régie et activité réduite à la seule gestion du port – confiant à un professionnel celle de ses biens immobiliers, le Val d’Aran et la Maison des Vins, dont elle ne s’était jamais occupée sérieusement depuis 2 mandatures.

Les occupants :

En 2017, la commune refuse de renouveler le bail de « Rendez-vous en Provence », arrivé à expiration le 31/12, l’occupant restant dans les lieux. Le bail de l’Œnothèque arrive aussi à expiration le 31/11. Maintien dans les lieux d’un commun accord.

Les rebondissements de la mise en vente

Rien ne se passe pendant 3 ans ! Le 12 juillet 2019, la commune met en vente la Maison des Vins, sans succès – ce qui était logique puisqu’on annonçait à l’époque que sa gestion était déficitaire, Aucune information précise ni garantie n’est alors donnée par la municipalité sur le devenir de l’Œnothèque. Et les Bandolais s’inquiètent, avec raison…

Le problème de l’Œnothèque

Les vignerons proposent le 5 /09/2019 le renouvellement de leur bail aux mêmes conditions. Refus de la ville qui exige une augmentation de 40 % du loyer, plus l’engagement d’assurer pensant 6 ans la fête du Millésime. Refus des vignerons qui font appel à la Communauté d’Agglomération pour qu’elle se porte acquéreur de l’immeuble, afin de préserver leur présence dans la commune de l’appellation. Le maire demande à la CA Sud Ste Baume de passer par l’appel d’offres, alors qu’aucun preneur ne s’est présenté. Ce qu’elle refuse. Elle retire son offre devant la polémique déclenchée par M. Joseph, lequel a tout dit et son contraire pendant cet épisode calamiteux et en particulier que les Bandolais refuseraient de payer pour ce rachat !

Devant cet échec,  la commune et la SOGEBA  décident de résilier à l’amiable le bail à construction. La ville restera propriétaire de l’immeuble et indemnisera la seconde.

Le problème financier :

Pas simple d’évaluer les droits respectifs des 2 entités, car il s’agit d’un immeuble commercial et il faut fixer les droits du bailleur (la commune) et ceux du preneur (la SOGEBA).

En 2013, la commune avait fait appel à un expert qui avait évalué  la valeur vénale du bien à 2,7 M€, et  l’indemnité due à la SOGEBA à 2,2M€ ! Les droits de la commune s’élevant à…470 000 € !      La chambre Régionale des Comptes démolit cette estimation fantaisiste, ainsi que celle des domaines donnée en 2018 et qui ne présentait aucune explication quant à son mode de calcul, Après analyse, la Chambre, à partir de la valeur de vénale de 2,7M propose la répartition suivante : 1,1M€ reviendrait à la SOGEBA) et 1,6M€ à la commune.

Dernière estimation en date : les domaines ont fixé les droits du preneur à 1 500 000 € avec une marge de + ou – 10%. 

La décision

Mme Aymes annonce alors que la commune paiera à la SOGEBA 1,650 M€ ! à savoir l’estimation des domaines  + 10 % . Le contraire de ce que préconisait La CRC qui, comme chacun sait, ne sait pas compter…

M Joseph explique qu’il a choisi le juste milieu dans une cote mal taillée : entre l’estimation délirante de l’expert et celle de la Chambre Régionale des Compte qui était motivée.

Gérard Mino intervient pour souligner que la valeur payée par le  contribuable bandolais est supérieure de 500 000 € à ce qu’avait estimé avec précision  la CRC ; la différence est importante. Et en plus, on rajoute encore 150 000€ au détriment de la commune!  

La résiliation du bail entraîne de facto l’extinction des droits des locataires. L’élu interviendra plus particulièrement sur l’Œnothèque. Il rappelle l’attachement des Bandolais à la présence des vins de Bandol …à Bandol   , et la dégradation des relations avec les vignerons de l’appellation, qui a entraîné une délocalisation de l’activité et des évènements festifs.

Deux questions au Maire : « qu’envisagez-vous  à l’avenir dans le cadre de l’affectation de ce bâtiment ? » 

La réponse de Mme Aymes viendra plus tard : « ça n’a pas été défini », et à une autre interrogation de Martine Henriot : « on n’a pas de locataires potentiels, mais  on sait où on va. » Nos concitoyens resteront sur leur faim ! Qui a dit que gouverner, c’était prévoir ?

Philippe Lefèvre résumera la situation : « Politiquement parlant, on a perdu l’Œnothèque et la Fête des vins, c’est magnifique ! » Ce que le maire conteste malgré l’évidence.

Comment réécrire l’histoire…

Pour M. Joseph, l’estimation de la CRC est fondée sur la situation déficitaire de l’immeuble, situation que M. Rocheteau  précisera : aucun exercice bénéficiaire jusqu’en 2017 , en réalité jusqu’en 2018, selon les chiffres qu’il fournit lui-même. L’actif immobilier a été totalement laissé à l’abandon (locaux vides…) depuis des années.

Une autre discussion s’engage sur  les loyers trop faibles par rapport à ceux du quai de Gaulle, mais les emplacements respectifs, essentiels pour un commerce, ne sauraient se comparer : la situation n’est pas la même, surtout que les locaux de l’immeuble ont été loués bruts, rappelle Gérard Mino ce qui fait une grosse différence.

Si les plaisanciers ont été lésés pendant des années, les Bandolais n’y sont pour rien. Car qui était aux commandes depuis 2014, qui a nommé à la tête de la société les présidents et vice- présidents qui se sont succédé ? Belle chasse gardée, et qui continue de l’être avec le refus en 2020 d’y  nommer, malgré les promesses, un membre de l’opposition.

M. Rocheteau nous fait part des excédents réalisés depuis 2018 et espère  atteindre 36 000 € à l’avenir. Donc l'évaluation de la CRC, qui prend en compte les déficits ne serait plus valable. On oublie au passage que la CRC s’appuie, page 21, sur le Conseil d’Etat, lequel précise qu’en cas de résiliation anticipée, seules les pertes d’exploitation ayant un caractère certain sont susceptibles d’être prises en compte. Tout bénéfice futur est donc incertain…

La 3ème adjointe n’en a pas terminé : pour elle, la société qui gère l’Œnothèque ne représente pas l’ensemble des vignerons AOC. Elle évoque la difficulté du dossier, pollué par « des interventions extérieures »,  au mépris de la chronologie, car les couteaux avaient été tirés depuis longtemps, et elle ajoute que « les élections passées sont venues polluer ce débat ».

Nul doute que les Bandolais apprécieront que leurs opinions exprimées démocratiquement sur ce sujet qui brûlait depuis des mois, soient assimilées à de la pollution.

Et l’avenir ?

Sur le plan pratique, Les indemnités d’évictions seront payées par la SOGEBA qui les a provisionnées, affirme M. Rocheteau, et celles d’expulsion éventuelles par la ville.

L’opposition par la voix de Martine Henriot rappelle avec insistance que l’Œnothèque est symboliquement assimilée aux vins de Bandol.

M. Joseph se veut rassurant : aujourd’hui, tout est ouvert, son intention est de prolonger les baux, dans d’autres conditions…

Sur le plan touristique il serait profondément préjudiciable pour Bandol de ne plus avoir une structure d’une telle classe qui propose notre AOC. De plus, on ne peut accueillir n’importe quel commerce : il s’agit de l’entrée de Bandol qui se doit d’être à la hauteur de nos ambitions.

Sur le plan financier, c’est réussi : à raison d’un bénéfice de 36 000€ d’excédent par an, il faudra 45 ans pour que la commune récupère ce qu’elle a payé, sans compter les intérêts de la dette, puisqu’un emprunt est prévu !

Au fond, la solution  la plus intelligente eut été de vendre au seul acheteur qui s’est présenté, à savoir notre communauté d’agglo. L’Œnothèque serait restée à Bandol, la commune et la Sogeba se seraient partagé le prix de la vente et nous aurions continué à être propriétaires de cette Maison des vins, puisque nous faisons partie de Sud Ste Baume.

Il eut fallu, pour cela, dépasser une vision à bien  court terme.

 

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commentaires

JAMBON 27/05/2021 08:47

ce qui n'est pas pris en compte dans la réflexion des élus pour critiquer un loyer "minoré" ou sous évalué c'est la valorisation de l'image donné par la maison des vins à la ville de Bandol
Peut être que nos élus soucieux de monnaie sonnante et trébuchante , trébuchent sur cette vision d'une approche qualitative et non strictement monétaire
le loyer actuel "minoré" fait ressortir donc cette retombée d'image pour Bandol à 40% ce qui n'est pas vraiment scandaleux, pour qui est confronté à ces problématiques de valorisation de l'image